Existeixen diferents sistemes d’expressar la superfície d’un habitatge. Podem parlar de superfície construïda, superfície útil, superfície útil amb espais exteriors, superfície construïda amb part proporcional de zones comuns, i altres variants que porten moltes vegades a error a persones no familiaritzades amb aquests termes. Al final d’aquesta entrada al blog, tots aquests termes apareixen definits i completats amb un exemple gràfic i numèric. Les diferents normatives especifiquen quin tipus de superfície és l’adoptada als documents oficials de la cèdula i el certificat energètic. En el cas de la cèdula, la superfície de la habitatge és un factor molt important, ja que determina el màxim número d’habitants per habitatge. La superfície, descrita en metres quadrats, és una dada que apareix al document oficial. L’Etiqueta Energètica, que és el document que genera el Ministeri d’Indústria un cop el tècnic li ha facilitat l’informe del Certificat Energètic, no fa referència a la superfície de l’habitatge o local. Però la superfície de l’immoble és una dada molt important a l’hora de realitzar els càlculs que donaran la qualificació final de l’immoble.

Quines lleis regulen els informes

La llei que regula les condicions mínimes d’habitabilitat a Catalunya dels habitatges i la cèdula d’habitabilitat és el Decret 141/2012, de 30 d’octubre. Al Decret especifica que la superfície a adoptar al document de la Cèdula d’Habitabilitat és la superfície útil interior. El Certificat Energètic ve regulat per el Reial Decret 235/2013, el qual fixa el procediment bàsic per a la certificació energètica dels edifici s –nou s i existents– establint l’exigència de disposar d’un certificat d’eficiència energètica en la venda o lloguer de tot edifici o una part (habitatge o local). Al Decret sempre es fa referencia a la superfície útil habitable (que és el mateix que superfície útil interior) i, a l’hora de treballar amb els programes informàtics de càlcul energètic, és aquesta la superfície que et demanen.

La superfície a les escriptures

Actualment la superfície que apareix a les escriptures dels immobles coincideixen amb la realitat. Però no sempre ha estat així. En una època anterior a l’any 2000, era habitual que la superfície de l’escriptura fos inferior a la real amb la motivació de pagar menys impostos. També era habitual informar només de la superfície construïda de l’immoble o, pitjor encara, no especificaven si es tractava de superfície construïda, útil, o si es tenien en compte les superfícies exteriors. D’aquesta manera es poden trobar escriptures amb superfícies sense definir el seu tipus o utilitzant conceptes com a superfície d’ocupació, superfície perimetral, superfície coberta o superfície interior.

Avui en dia està bastant regulat, tot i així, el tècnic està obligat a prendre mides de les superfícies i redactar els informes amb les mides preses “in situ”.

Classificació dels diferents tipus de superfícies

Superfície útil

És la suma de la superfície útil interior i la superfície útil exterior.

Superfície útil interior:

Segons el Decret 141/12, la definició de superfície útil interior és la següent: “Superfície útil interior: és la superfície compresa dins el perímetre definit per la cara interna dels tancaments de cada espai habitable. Del còmput de superfície útil, en quedarà exclosa la superfície ocupada pels tancaments interiors de l’habitatge, siguin fixes o mòbils, pels elements estructurals i per les canalitzacions o conductes amb secció horitzontal superior a 0,01 m², així com les superfícies de les zones amb una alçada lliure inferior a 1,90 m sota sostre horitzontal o a 1,50 m en els espais sota coberta amb pendent igual o superior als 45º. Quan l’habitatge es desenvolupi en més d’una planta, encara que hi hagi mitjans de circulació mecànica, aquests s’hauran de comunicar sempre per una escala interior i la superfície ocupada per l’escala interior es comptabilitzarà com a superfície útil.”

Superfíe útil exterior:

La superfície útil exterior és aquella situada sota un espai construït exterior anexe a l’immoble. També la podríem entendre com l’ombra que fa un sostre exterior sobre en nostre espai exterior. Parlem d’un porxo o de l’espai situat sota una terrassa.

La superfície construïda

La superfície construïda interior:

Podríem dir que la superfície construïda és el resultat d’afegir a la superfície útil l’espai ocupat pels tancaments dels habitatges interiors i exteriors, la fusteria, els elements estructurals i les canalitzacions.

La superfície construïda exterior:

Tal com succeeix amb la superfície útil, la superfície construïda pot ser interior o exterior. En el cas de comptabilitzar la superfície exterior, podem estimar el 100% de la projecció vertical o el 50% (més habitual en projectes arquitectònics).

Superfície construïda amb part proporcional de zones comuns:

En aquest cas tindrem en compte la superfície construïda de l’habitatge (interior i exterior) i la part proporcional de l’espai comú de l’edifici en que aquest immoble es troba situat. Aquesta forma d’informar de la superfície d’un immoble és molt habitual en taxacions o en pàgines web de compra-venta o lloguer d’habitatges. D’aquesta manera es té en compte que l’habitatge, sobretot en casos d’edificis plurifamiliars, li correspon un ús i manteniment dels accessos, escales i espais comunitaris.

En el cas d’habitatges unifamiliars aïllats, i una gran part dels adossats, no existeixen les superfícies comuns i ens trobem només amb la superfície útil i la construïda.

Exemple de càlcul de les diferents superfícies d'un immoble

Prendre’m com a referència un habitacle quadrat de 5x5m, amb parets de 30cm de gruix, i un porxo que vola 2m i ocupa tota l’amplada de l’habitacle.

Superfície construïda

Superfície Construïda Interior: 25 m2 (5x5 m2)

Superfície Construïda Exterior (50% porxos): 5 m2 (2x 5m2=10 m2. El 50% de 10 m2 és 5 m2).

Total Superfície Construïda: 25 m2 + 5 m2 =30 m2

Superfície Útil

Superfície Útil Interior 4,40 m2 x 4,40 m2 = 19.36 m2

Superfície Útil Exterior 2 m2 x 5 m2 = 10 m2

Total Superfície Útil : 19.36 m2 + 10 m2 = 29.36 m2

En el cas d’una cèdula i un certificat energètic prendríem la superfície útil interior de 19.36 m2.

Superfície construïda amb zones comunes:

Suposem que aquest habitacle forma part d’un edifici de 10 habitatges i la superfície d’escales, passadissos i vestíbul és de 50 m2.

A la superfície construïda total hauríem de sumar la part de zones comunes, que seria 5m2 (50 m2/10).

El total seria de 35 m2.

Contacto con Certicedula
Solicitar Cédula de habitabilidad
Solicitar Certificado energético
Solicitar Oferta cédula de habitabilidad + certificado energético